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70年过去,你的房子还是你的吗

来源:本站原创
2016/12/12 15:07:17我来说两句



      七十年土地使用权,是悬在所有买房人和地产工作人员头上的一把利剑。大家最深层次的担心是:1、三十年后房子一旦成危房,地又不是你的,垂垂老矣的自己咋生活?2、70年后,集聚了几代人财富的房子会不会被拆除没收什么都没有?

    七十年大限关乎每个业主切身利益,在开发销售房屋时,被问得最多的也是产权年限等问题。正因为关注度很高,为吸引眼球,其中点击最多的两类极端消息是:1、取消七十年,业主已拥有永久产权;2、土地已被收回,所有购房者变租客。2015年因为房地产税的消息和不动产登记,所谓的“热点”已经出现四次。

    看完专家下面的分析,你以后不用点开类似消息就知其真伪,可以一笑置之。

    专家研究认为,问题其实已有定论:

    1、使用权不足七十年的,到期可以交费或无偿续满70年;

    2、七十年中房屋成为危房,业主可以联合起来在原地重建;

    3、七十年期满后土地使用权自动续期,将很可能不需要补交费用;

    4、七十年里需要重建的危房很多,考验业主彼此之间的合作能力。这也是开发商的机会,很有可能会有专门干重建的开发商出现;

    5、七十年内会有大量土地被政府以公共利益等理由有偿收回,真能等到七十年期满的房屋比例不会太大。

    这些结论如何得出?专家给你讲几个故事你就明白了。

    中国古代,房契、地契之上并没有时间规定,不存在时间限制的问题。

    新中国成立后,一切都是国家或集体所有,也不存在私人产权的问题。

    改革开放以后,搞特区,想出用土地换钱,但当时,这个问题很敏感,于是得找到理论支持。

    引起轰动的电视剧《历史转折中的邓小平》里,对相关过程有很生动的表现:国务院副总理谷牧、广东省委第一书记习仲勋等面对争议,让政策研究室的人员连夜加班翻阅马克思、列宁等人的全部经典著作,最终在《列宁全集》里找到依据:“工厂、住宅等等至少在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用,同样,消灭土地私有制,并不是要求消灭地租,而是要求把地租虽然使用改变过的形式,转交给社会。”

    既然是“地租”,出让的也就是土地的使用权,而不是所有权。

    20世纪80年代的中国,指导思想是:私人的土地使用权要有一个期限,否则无限的使用权将取代所有权。

    1986年,吉林省委副书记王先进被调入北京,出任中国第一任国家土地管理局局长。王先进后来这样回忆70年制度设计的初衷和安排:

    “我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。理由主要有三个:第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴,年限短点比较好调整;二是一个人的工作年期,一般为50年,假设从20岁开始,50年后就70岁了,可以够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下,房产产权的一般使用年限就是按50年计算,50年后房产就不能再用了。按照价值来算,用了50年就没什么价值了。一位主要领导问年限长一些行不行,我回答了上述理由,并表示如果觉得50年时间短了,再增加几十年也是可以的。后来制定法律时,就变成最高年限70年。”

    明源君想,当时大家可能都没有想到,70年使用权至今无变化。

    过去的几年,不断有新闻报道称:70年使用权到期怎么处理有了“先例”:某地业主缴纳“土地出让金”后延长了土地使用权。

    事实上这些报道对事实的理解都不到位,甚至片面,因为这些“延期”都以70年为限,没有一例是延长后使用权超过70年的。

    大家先和明源君一起来看一个住宅案例:

    青岛的阿里山小区建设于1989年,土地使用权20年,2009年到期。像阿里山这样20年、30年使用年限的住宅出让用地,在青岛开发区共计41宗。为了能解决阿里山小区部分到期的土地使用权问题,黄岛国土局曾考虑让业主按照基准地价补交土地使用出让金,业主要延续土地使用权需按当时折合价款约每平米600元的标准补交费用。然而,该方案最终并未被业主接受。

    而在深圳,政府给业主打“3.5折”,最终实现了双赢。

    深圳“补缴地价”时给业主打折,探出一条路。

    深圳的国际商业大厦由于历史遗留问题,在同一栋楼内,有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。目前已经有很多业主交钱完成了续期。

    续期所依据的是《深圳到期房产续期若干规定》,其中这样指明路径:延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%。

    延长期限是“剩余年期”,也就是说,国家规定的商业用地最高年限是40年,而国商大厦已使用20年,那么业主可申请续期的期限不能超过40-20=20年。以此类推,住宅可延长的期限则是用70年减去已使用年限。

    据明源君所知,35%这个价格,是一个博弈的结果。2002年至2004年,深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件,但没有任何业主响应。2004年,深圳将补缴地价下降为公告基准地价的35%,而拖欠地价无法转让,就有许多业主通过补缴获得了续期。

    对住宅,深圳更宽容。有业内人士告诉明源君,他们曾代理的深圳住宅因历史原因而非土地价格原因,房产证上土地使用时间只有50年,不久前在换发新证的时候,在未缴纳任何费用的情况下,土地使用权变更为70年。

    土地使用权可以延长到70年,但事实上,大部分房屋等不到70年期限届满就会被拆除。

    江苏省扬州市有个名叫渡江西苑的小区,建成于2002年,有两栋商品住宅楼。2010年,小区的居民突然接到通知说要小区要拆掉重建了。南京市张家圩小区的居民遭遇了同样的情况:买下的房子2002年交房入住,2003年小区所在地块就被卖给了另一个开发商而即将拆迁。

    这两个小区因为比较新就面临被拆,在当时成为新闻。明源君认为,类似这样等不到土地使用权到期,就被拆的案例将越来越多。原住建部副部长仇保兴曾表示,因为规划改变等问题,“中国许多房子的寿命只有25至30年。”

    类似情况其实和一般旧改没有什么区别,无非讨价还价、谈判,拿到赔偿款或者回迁房。

    明源君曾和一位曾先后在几个龙头房企任高管的大佬聊天,他痛心疾首地说很多房子可能不到20年就会出现问题。明源君开玩笑说他这么有良心,买他主持开发的房子保证没问题,他很认真地看着明源君说:那可不一定,这是系统问题。我国房屋总体质量可见一斑。

    英国建筑的平均寿命达到132年,美国是74年。我国重点房屋设计寿命为100年,一般为50年,现实中,却经常有还很“年轻”的房子成为危房。最极端的例子:2009年6月上海闵行区莲花河畔一幢13层在建商品楼莲花景苑,因施工程序错误形成地基压力差,楼体整体倒塌;2009年10月武汉新洲区邾城街南街社区振兴里,一栋6层民房突然倒塌。倒塌的楼房是新盖的,正在做内部装修。在深圳,也曾有一些只有20多年的“海砂楼”成为危房。

    房子没到七十年就不行了,还没等来政府旧改怎么办?只有拆除重建。

    如果房屋还在设计使用期限内就成危楼,原开发商还在,则需要承担责任。可以想象,如果不重视质量,未来会有多少开发商成为被告。

    房子没了我们还是业主吗?大家和明源君一起来看一个极端案例:上海汤臣高尔夫园区物业状告其业主张某,要求其缴纳物业费,但事实上该地块上的别墅已经被除,成为空地。法院最终认为:不存在房屋实体不能成为免除业主交纳物业费义务的理由。业主资格的取得事实上不仅基于权利人对房屋的所有权,同时也基于权利人对房屋所对应的土地的使用权。

    在危房改造过程中,业主的责任感和彼此之间合作的能力将受到考验。之前几次老旧楼房倒塌的重大事故发生后,都有调查指出:其实大家都意识到了危险,但因为很多业主已经不住在楼里,而业主们关于重建等事宜又很难达成共识,所以一拖再拖,直到灾难发生。

    深圳市规划和国土资源委员会2013年印发的《深圳市危房拆除重建规划管理规定》中规定:“(三)按原建设规模和用途进行恢复性重建;(四)土地使用权不重新计算和延期;(五)原产权单位负责投资建设……(一)住宅类危房,在原址上按原占地面积、原建筑规模、原建筑高度和原风格进行重建……(三)办公、商业类危房,经批准可以适当增加停车位等配套设施。”

    其他城市的危房改造规定也大多类似。也就是说,房子重建后,基本还是原来的高度和样子,40年、70年的土地使用期限也并不增加。

    上面几个层次的论述,都是在70年大限的范围内,明源君下面论述大家最关心的问题:70年大限到了以后,你的房子会有什么样的命运。

    对70年后土地使用权做出明确规定的《物权法》原文为“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

    对于这句话到底怎么理解,众说纷纭。明源君认为,只要您研究过了整个立法博弈的过程,研究过人大法工委对这条法律立法意图的解释,您就会对未来有清晰的判断。

    这部物权法经过了六次审议,每次审议都是一次各方意见的碰撞和博弈。

    2002年12月,物权法草案(征求意见稿)被编入民法典草案第二编,提请九届全国人大常委会进行初审。初审草案对住宅建设用地使用权期满后如何处理的规定是:国家可以依法收回,只需要给房主“相当于砖头瓦块成本”的补偿金。

    2004年10月22日,物权法草案第二次审议。2005年6月26日,物权法草案第三次审议。第三审议稿规定:建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。

    2005年10月22日,物权法草案第四次审议。第四稿规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,出让人应当同意。

    2006年8月22日,物权法草案第五次审议。审议稿规定:私人在购得房产70年后,可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。

    2006年10月27日,十届全国人大常委会第六次审议物权法草案。认为:住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费,这一问题需慎重对待,目前以不作规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。

    最终,诞生了物权法第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的,自动期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

    关于这个条文,许多人都在解读,事实上明源君认为,法律是全国人大所立,只要读一下全国人大法工委对这一条文立法本意的解读就全明白了。人大法工委这样解读“如果规定住宅建设用地需要申请续期,要求成千上万的住户办理续期手续,不仅难以操作,加重了老百姓的负担,也增加了行政管理的成本,不利于社会的安定……明确规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期……有人提出,住户买房时已经支付了土地出让金,续期后不应再交费。有的认为,续期的应交少量的土地使用费……几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”

    也就是说事实上经过几轮之后,只有两个意见在博弈:1、不收钱续期;2、交“少量”土地使用费续期。因此纠结续期细节讨论其是否真能实现其实没有必要,该过程可能就是简单换个证而已。之前收回或者交很多钱的方案都被PK掉了。最终不做出规定是倾向于多年后国家富裕已经不用再收钱。

    专家认为,在70年大限到来之前:

    1、房地产税会出台,成为地方政府的稳定收入,克制他们通过持续买卖土地使用权获利的欲望;

    2、民意因为无线网络的兴起得到更充分的表达。

    2013年,在广州引起轩然大波的“出售二手地下车位需补缴”风波中,最终不补缴派胜利,相关法规修改。这次风波可以看作一次民意预演。

    可以想象,如果以后出台规定要求人们在70年期满时补缴土地使用费,也会有民意上达。因此,决定满七十年后土地使用权如何续期的,不是别人,就是正在看专家文章的你们,是全体业主。所以,未来不需要补缴任何费用,土地使用权自动延期的可能性非常大。

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