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开征住房保有税能不能平抑房价

来源:本站原创
2010/4/10 10:26:43



  邓海建

    近日,继重庆宣布拟征特别房产消费税后,有消息称上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责,目前基本方案已定。

    毫无疑问,开征住房保有税的初衷是美好的。在楼市“疯癫”、土地财政“高烧不退”、物业税无法立时开征的现实背景下,住房保有税算是财税政策之宝器。保有税实际上仍属于物业税,即按房地产的面积每年付税,其重要原则是从价计税方式,多占财产者多纳税,符合税收的纵向公平原则。理论上说,一旦开征保有税,将有助于调整住房结构,引导自住型需求、抑制投资(机)性需求,且有助于降低空置率、推动房地产交易,进而平抑一路狂飙的房价。

    然而,住房保有税仍载不动平抑房价问题上的许多愁。一者,加减税的确会从成本价格的角度影响市场交易,但决定市场销售与价格的根本因素在于供求。房价久调不下,除了炒作的因素,更有强大的刚性需求做后盾。保有税不会触及自住需求,且要经历个别地方长时间的试点,如此一来,或许反而会刺激众多未征税地方的交易膨胀,从而继续拉动房价上涨。

    二者,保有税能否发挥杠杆作用的关键在于征税环节,比如税率、征税力度等。就国外通行做法而言,物业税是房产评估价的1%左右,多为0.8%、1%或1.2%,有的国家甚至还会在房价基础上打7折再征税。如果上海等一线城市按0.8%或1%征收房产保有税,税率之于房价完全可以忽略不计——因为如果房价每年涨幅能达到10%,保有税很难挡住投资者和投机者的购房步伐。根据官方公布的这两年房价飙涨指数,在房地产俨然成为众多地方政府支柱产业的现实语境下,指望征高税而令房价“跳水”,显然不太现实。

    三者,如同空置税一样,保有税也面临不少操作性问题。据介绍,上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收,其中自住需求可免交保有税。但是,如何从个人或家庭的购房套数、户型大小等方面来区别自住与投资需求,显然是繁杂问题。而且如果保有税依然只是“一骑单行”,且力道有限,加税带来的交易成本最终难免还是转嫁到购房者身上。事实上,这几年加税或加费的抑价政策,最终只会促成房价飞涨,眼下公众对保有税的类似担忧,不是没有一点道理。

    因此,即便保有税能够落地,其对楼市影响也不会立竿见影。毕竟作为物业税“迷你版”的保有税,不是在交易环节征税,而是长期征收,渐次增加房产持有成本。

    平抑房价是公众焦灼的梦想,也是职能部门的应尽之责。在宏观调控屡屡沦为“空调”的历史背景下,无论是经济乃至行政手段的推出,都应当有更严谨的判断,并经得起实践的检验。

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