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住房保有税—对大城市楼市将产生长远影响

来源:本站原创
2010/4/10 10:25:47



住房保有税—对大城市楼市将产生长远影响

 继重庆宣布拟征特别房产消费税后,有消息称,上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责,目前基本方案已定。住房保有税是什么?它的出现对目前逐渐回暖的上海楼市以及老百姓的生活会有什么影响?近期随着媒体对上海即将试点住房保有税的报道,这个新名词成为业内外关注的焦点!

  从概念上来看,住房保有税就是对于房产的产权人在持有期间需要缴纳的一种税,从所属关系上来看是物业税的一部分。

由于我国与很多国家房地产市场特别是土地性质不同,在我国实施物业税可能实施的是“大物业税”的概念。所谓的大物业税包含三个方面的内容:

  1.物业取得税。包括土地使用权取得、房产取得、其它不动产取得;2.物业保有税。包括房产保有、地产保有、其它不动产保有;3.不当行为税。包括闲置土地、占用耕地、其它不动产不当处置。物业税作为一般调节(普遍调节)的税种,针对较广泛的对象,通过开征独立的物业税,来调整居民对房屋的占有,增加地方财政税源。但是由于物业税涉及面广、征收难度大,所以目前来看短期开征的可能性不大。而住房保有税是特殊调节的税种,即只针对人均面积超标的群体,主要从调节城镇居民占有房屋的数量和面积的角度征税。也就是说在目前各项税种不变的基础上,就房产的保有状况征收财产税,并且实行比较低的税率。所以该税种的实施涉及范围小,对目前的制度和法律法规冲击不大,作为物业税的前行税种,目前已经具有了实施的条件。

  若近期出台住房保有税,可以对上海楼市起到以下几个方面的积极作用:

  1、调整住房结构比例,鼓励、引导自住型需求,限制投资性需求,抑制投机性需求。无论是地方政府、开发商还是普通民众,大多认为2006年房地产调控中最具影响力的措施是结构调整,量化新建住房结构比例。可以说此项税收的开征将是推动“90/70”规定落地最有力的“杀手锏”。

  2、降低房地产空置率,鼓励房地产交易

  房地产行业的税收一般包括三个环节:一个是开发环节的税收,一个是流通环节的税收,最后是保有环节的税收。我们应该规范和减少流通环节的税收,在保有环节应该增加税收,但目前对房产保有环节几乎没有税收,导致了相当部分人认为买房买多买少反正无所谓,于是出现了囤房的现象。针对这一现象我们看到,大多数发达国家用在房地产保有阶段的征税来治理,而在房地产交易环节的税收则相对较少。这样做不仅降低了房地产空置率,也鼓励了房地产的交易。

  3、引导人们改变消费模式,创建节约型社会,缓解资源紧张的压力

  对大户型征保有税是政府引导人们改变消费模式,创建节约型社会,缓解资源紧张的压力的现实选择。目前我国资源紧张,不管是矿产能源还是土地资源,人口众多、污染等现象也对资源造成了很大的压力。对大户型征税,这样可以倡导人们住小一点的房屋,采取适度、适宜的消费。数据显示,从2003年起我国大户型就开始日渐偏多,这很不利于资源的节约利用。人们对大户型的奢侈性消费不利于我国的可持续性发展。

  当然,住房保有税尚有很多问题没有明晰,若在上海真正落地并起到其预期的作用,还需要解决好很多实际问题。作为管理层,政策出台不仅要考虑政策的积极方面,还要考虑政策在市场博弈下出现的各种变化。首先要考虑税负转嫁的因素,使征税的初衷落到实处。理论上,房产大户型保有税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。这是市场自己的逻辑,是普遍情况,政策和人为的因素控制不了。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。如何避免这种情况出现,确实需要政策制定者考虑。

  其次对房产确立科学合理的评估方法,是征税的一个关键所在。

  房屋保有环节征税的两个必备条件是对房屋权属的明晰和房屋价格的评估。目前,评估房屋价格的中介机构已经存在,但评估的方法还有待进一步完善。主要是因为目前市场上一些大户型房产形成本身有多种“历史原因”,这两年房地产价格又变化很大。因此评估纳税房产的价值,如果按照房屋目前的售价来评估,并不科学,因为很多家庭现在的支付能力很可能交不起这一价值下的持有税;但也不能通过当初的购买价格来评估其价值,因为房屋可能会因为各种因素出现明显的增值和贬值。.鉴于此,确定一个合理的起征点并适时调整是至关重要的。

  最后应该尽早开征遗产税和赠与税,以配合房产保有税与物业税的征收。

  从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。

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