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全国政协委员李晓林:政策变脸要先看老百姓脸色

来源:不详
2010/3/3 11:48:21



  提要:李晓林认为,二套房的优惠政策取消不利于改善性住房需要;限外令恢复不利于北京大都市的建设;商业地产投资应该受到鼓励;低碳需要政府扶持。以下是新浪乐居独家实录。 

  新浪地产讯   在全国“两会”召开前夕,备受关注的房地产业和房价问题成为了人们关心的重中之重。北京林达集团董事长李晓林是全国政协委员中房地产业界的代表性人物之一。我们带着关于北京市多部门联合调控房地产市场的有关问题,对他进行了专访。

  李晓林认为,二套房的优惠政策取消不利于改善性住房需要;限外令恢复不利于北京大都市的建设;商业地产投资应该受到鼓励;低碳需要政府扶持。以下是新浪乐居独家实录。  

      乐居:北京市近期出台的11条房地产市场调控政策您有何独到看法?您认为这一系列调控措施的出台,会对未来一段时间内北京楼市产生什么样的影响?您作为开发商在2010年有什么计划?

      李晓林:你问的是两个问题,一个是京版11条谈一下自己的看法,还有我们作为企业对房地产的发展方向如何制定?我觉得京11条的推出有四个方面比较好。第一是北京市的政策跟中央保持特别一致,跟国11条完全一致,在条款的数目上也是保持着惊人的一致,都是11条,内容和政策的取向都是一致的。近期大家徘徊观望都基本落地了,中央的政策包括北京的政策都基本拿出来了,这样也有利于房地产市场的发展,这是第一。

      第二,对于外资,对热钱进入中国来影响我们的房地产是一种抑制。

      第三,对我们的控制房价过快上涨也有非常正面的作用。

      第四,顺应民意,老百姓认为房价太高,出台这些政策对房价还是有一些调控的作用,平稳增长。

      我认为主要是有这四方面的作用。    

      乐居:我以前看您的采访里面,说您一直推崇的就是中国房地产平稳健康发展,您觉得京版11条对中国房地产市场是一种促进的作用吗?  

      李晓林:我刚才说的正面的是四条,第四条是顺应民意,老百姓希望政府出手把房价管一下,控制一下,现在一看两三万一平米,确实有一点高,四个方面是比较积极的,比较好的。我觉得出台政策的初衷是好的,态度是积极的,和中央政府也保持一致,所以我总结了刚才的四条。

      但是操作起来我觉得还是有一些难度,还有一些需要在细节问题上、政策管理上研究好,你比如说对二套房的问题,全部的优惠政策取消了,我觉得政府的初衷是想能够抑制炒房和投资类的需要,本来我们市场上的产品就短缺,起码我认为是短缺的,所以造成了价格疯涨,政府想抑制一下大家买第二套、三套房子,所以把二套房的优惠政策基本取消了。

      但是我觉得考虑一下改善性住房的需求,就是对于我们的夹心层,中间层,卖小买大,卖旧买新的改善性住房的需要也是一种抑制。原有一个房子很小,想再买一套,整个政策对他就不是很有利。

      还有想把小房子卖了,旧房子卖给别人,自己买新房,市场的房源等于说没有减少,这样政策一出台,有可能旧房子就不卖了,可能出租,再去买新房,改善自己。这可能是将来政策实施操作的时候想想这方面的负面。

      限外令我觉得也是阶段性的,我们现在的宣传也好,主张也好,就是北京要建成国际化大城市,外国人买房子都受限制,你怎么建,当然现在这样规定也是为了防外资和热钱进来炒房。所以我觉得这个政策也是阶段性的,我们将来的产品多了以后,对老外你可以让他买房,毕竟要建立这么一个国际化大都市,你连房子都限制人家买,挺尴尬的。   

      还有北京今年可能要建50%以上做政策性住房,98年房改分房取消了,现在要搞50%以上的政策性住房,我觉得会对市场经济,尤其是房地产市场会有一些冲击。因为房地产的取向是双取向,一个是解决住房的问题,一个是拉动经济发展的问题,房地产拉动几十个产业发展,这个产业受到抑制,别的产业也将受到牵连,这个度不好把握,但是现在50%以上搞政策住房了,这种提法能实现吗?北京市房地产50%以上保障性住房了,行吗?谁出钱盖,如果开发商投资的话,政策房的利润很小,房企能有热情吗?    

      乐居:前一阵炒的非常凶的物业税,我看了一下林达海渔广场这样的商业类住房,很多人说物业税在商业类住房运行,那么如果今年年底征收物业税,对这个商业类住房有什么样的影响?    

      李晓林:这个话题前一阵炒的很热烈,我也做了一些调查研究,我这次两会也会说这些,但不是直接说的物业税,我谈的是商业地产。有一些声音说商业地产要先交物业税,我觉得应该正好相反,这些年房地产市场火的一直是住宅,商业地产一直没有起来或者说不好,这是第一;第二,大家买房,投资类的住房需求都投到住宅市场,大部分买住宅,投商业地产的部分很少,原因有几个,一个是现在国家对商业地产的政策不够宽松,门槛高,我去年两会的时候提过一个提案,就是要求降低关于商业地产的按揭十年五成等等这些都不不利于商业地产投资,所以商业地产一直没有起来,这个时候再加一个税,商业地产反而不好更雪上加霜,我觉得这个时候应该商业地产降低门槛,政策宽松,住宅市场可以从紧。我觉得住宅类的政策应该紧一点,商业地产松一点,怎么松呢,这个门槛,你比如说能不能在按揭上还贷款和住宅类看齐,鼓励商业地产之后,有一部分投资就不愿意投住宅了,他可能投资商业地产了,商业一铺养三代,外国很多都愿意买商业地产,买了一个铺子,几代人就可以在这里生活了。所以我觉得我们的商业地产一直表现不好,所以我建议不要先从它征物业税,反而要将这个政策放松,使一部分投资住宅的资金投入到商业地产去,可以缓解住宅类产品的短缺现象。   

      乐居:商业地产的投资应该鼓励一下。   

      李晓林:对,所以有些人提出要从商业地产征收物业税,完全是反向说,现在应该是鼓励商业地产,商业地产一起来可以解决就业问题,保增长,保就业,还可以活跃市场,增加大家的消费。     

      乐居:您看,2月24日是中国农历新年后第一次土地拍卖,参加的开发商不多,而且这次地块采用的“暗标”的形式,这个现象会造成网友认为土地市场比较冷静,您认为如何呢?   

      李晓林:我觉得这次拍卖不好并不代表土地市场冷静,可能只是这一次或者是这个短时期出现的情况,毕竟刚出来11条,舆论的导向,开发商拿地的时候出现了瞬间的谨慎,估计下一次或者是三四月份以后会好很多,刚才说了京11条还有舆论的导向造成的这次现象。    

      乐居:在新年伊始国家提出了住宅产业化还有绿色低碳地产相应的倡议,您作为非常成功的地产人士,这个对企业家责任是一种考验,另外您即将在西海渔还有朝阳等未来的项目当中会对这些有什么体现? 

      李晓林:住宅产业化很多年了,应该是容易实现的,但是低碳经济要做好需要时间,首先我们政策上要给予支持,因为搞低碳建筑的话成本高,企业也愿意成本越低越好,低碳成本还是很高的。如果政策上取向好一点,在税费上给予一些优惠,大家也愿意做了。另外现在很多项目以低碳来促销,认为我的项目低碳、经济,节水、节电,有很多促销的需要,但是这个促销需要一些成本,所以我认为需要一个过程,还需要一些政策的支持,所以我觉得低碳建筑需要政策的支持和时间。

      其实我们林达海渔广场采用低碳设备,水源便利,节能的产品,仿生态建筑其中一个方面就是低碳,也可以说是一个标杆。 

      乐居:前一天郭金龙市长提出了一个北京要发展世界型城市的概念,您觉得北京发展世界城市对地产项目会有什么样的影响? 

      李晓林:北京正在朝着国际化大都市发展,这是必然趋势,而且速度越来越快,北京这几年发展的这么好也没有想到,这是一个趋势。我们对于郭市长的提法也非常支持,但是将来生活在这个城市的成本会非常高,有一些会承受不了而退出,会有一些高端人士在这里生存发展,但是这个没有办法,很多人将被淘汰。所以在这个城市未来的生活成本会很高。

      乐居:对住房价格会不会有影响?会不会豪宅化?

      李晓林:全世界十大房价最高的城市其中就有孟买,印度并不是发达国家,但是就有这么高的房价,面对这些先富起来的人,有成就的人都跑到孟买去了,造成了他排全世界住宅价格最高的城市第十。北京也是世界大城市,全世界人到这里买房居住,所以需求大于供给,加上一些投资性的需要,怎么样搞好是政府应该想的问题,既能让大家在这里买房,增加税收,又可以活跃市场,使这个城市的速度加快,没有需求就慢了。

      乐居:您刚才谈的都一心想着民生,作为地产人来说,您觉得这种趋向对于我们未来入市的项目.   

  李晓林:刚才我说的是民生问题,如果从企业角度来讲问题,就是市场化了,成本加利润就是企业,地价贵了肯定要转移到房价上去,所以现在老百姓也慢慢的理解了,开发商就是企业行为,房价高了也没有办法,各种成本高了,再加上土地成本,所以房价怎么降啊,你说房价05年8000多平米均价,现在一块地地价一万多一平米,加上建安成本吗,没法建了,没有地怎么盖房子,所以这个应该好好研究一下,光说抑制房价,我们的预期是什么,现在四环内就是核心区,两三万了,要控制房价,降房价,有没有具体的预期,没有,为什么说没有呢,很难降,我们要控制房价,现在的产品短缺,加上这个城市,来北京生活的人越来越多,来北京的不愿意走,没有来想来,成本越来越高,刚性需求,所有的因素在一起,再加上要建国际化的大都市,住房需求很大.   

      乐居:刚才谈的三个问题都是非常新的问题,第一个问题也是天天发生的,我们谈一个既新又旧的话题,今年是CBD建成十年,十年之前CBD只不过一些人嘴里的三个字母,就是北京人心目当中的大北窑,但是现在在全国,或者全世界说出CBD每个人心中都有一个构图。最近政府又提出了CBD东扩的概念,您觉得CBD东扩对这个区域发展的影响或者对这个区域当中的项目影响会如何?

      李晓林:CBD就是中央商务区的缩写,一个城市肯定有这样的区域,有这么一个功能的区域,朝阳区政府做CBD成功多,也有一些经验,比如说交通组织还有些问题,就靠十字架的路运行,在国外,包括香港中环做的非常好,人和车都在地下,北京整个都在扩,东扩的话,因为这边的条件比较成熟,机场、酒店、生活配套各方面,所以CBD东扩是一个非常好的事情,但是有一些经验要注意。  

      CBD东扩肯定对当地是一个比较正面的影响,但是一定要把交通解决好,你看香港中环都是地下四层,地面上没有什么人,公共交通都在地下,未来的CBD最大的问题就是拥堵,出不来进不去,所以最后一提CBD大家的脑袋都疼,消费、购物都不愿意来了,办公不方便,居住也不方便,这样就不好了,所以交通不解决好,对整个地方影响很大。

      乐居:最后一个问题回到您即将参加的两会,您准备有哪些提案可以概述一下吗?为什么要做这个方案?

      李晓林:我做了四个提案,两个公益,两个地产。刚才说了骨髓是其中一个,现在我们有骨髓库了,但是没有钱治疗,就希望纳入医保。地产方面就是商业地产,政策上门槛太高,限制太多了,应该给一些优惠,把商业地产活跃起来,减轻住宅市场的压力。 

      乐居:我们也是非常期待这个提案,也预祝您在两会当中你的提案都获得通过,您做地产方面,还有刚才说的骨髓提案都是惠国惠民的,所以我们衷心的希望你的提案获得通过。(文/郭爽)

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